Das Rundum-Sorglos-Paket für Verkäufer

Der für mich ideale Verkäufer will einen Gewerbebetrieb, Produktionsflächen, Lager oder Logistikflächen verkaufen.

1. Kalthalle (nur reinregnen darf es nicht)
2. Gedämmte Lagerhallen ab 3 m Höhe
3. Produktionsflächen ab 500m2 – egal ob von Grob- oder Feinmotorikern
4. Hallen mit viel Außenfläche und einer Umzäunung
5. Produktionsflächen – gern mit Kranbahn und oder Trafo
6. oder ein Bürogebäude verkaufen
7. Auch interessant sind u.U. Gewerbeobjekte in Alleinlage außerhalb.

in einem heimischen Industrie- und Gewerbegebiete oder einer guten Bürolage

in Giessen oder Wetzlar, evtl. auch in Fernwald, Pohlheim, Buseck, Langgöns, Linden, Reiskirchen, Wettenberg  verkaufen.

• Ich verkaufe erst Objekte ab 300.000 Euro – da die meisten kleineren in Mischgebieten liegen – wo ich nicht arbeite.
• Ich verkaufe keine Wohnimmobilien, Handelsflächen, Autohäuser, Hotels, Gastronomie, Krankenhäuser, Altenheime oder Studentenappartements
• In Mischgebieten nehme ich meist keine Objekte an, weil dort die Bedingungen für störungsfreies Arbeiten für viele Betriebe nicht uneingeschränkt gegeben sind - wegen der nicht auszuschließenden Konflikte mit Wohnen (Parken, Krach).

Überregional war ich für Stammkunden schon mehrfach erfolgreich tätig. Im Verkauf und in der Vermietung.

Aufgrund meiner eingeschränkten Manpower sind hierbei Restriktionen bei der Objektgröße bzw. der Mindestmietfläche gegeben. Sprechen Sie mich einfach an.

• Im Gespräch mit dem Verkäufer erfasst eine meiner Damen ihre Kontaktdaten, wie Sie auf uns gekommen sind sowie einige Rahmendaten zu ihrer Immobilie und ihrer Zielstellung.
• Diese Informationen gelangen wo immer ich bin auf mein Smartphone.
  Ich schaue mir die Sache an und gebe Ihnen innerhalb von 48 Stunden eine Nachricht ob ich Chancen sehe dass ich Sie unterstützen kann und will.
• Im Telefonat legen wir dann die weiteren Schritte fest.

Wenn die Flächen hier in der Region liegen und ich an der Aufgabe interessiert bin schaue ich mir die Flächen mit Ihnen zusammen an. Je größer die Entfernung der Immobilie zum Standort Wetzlar ist, desto mehr Informationen benötige ich bevor ich mir die Flächen ansehe.

In diesem Fall kann erfolgt Schritt 5 und 7 nach Schritt 6.

Um den Eigentümer kennenzulernen, um einen Eindruck von ihrer Immobilie zu gewinnen und später auch eine treffergenaue Bewertung abgeben zu können macht eine Besichtigung Sinn.
Bei Objekten die weiter weg liegen kann dies auch durch sehr viel aktuelles Bildmaterial bzw. ein kleines Video erfolgen.

Wichtig ist, dass mir vor der Besichtigung möglichst viele Unterlagen vorliegen, damit ich entsprechende Fragen stellen kann.

Wichtig sind dabei:

• Einen aktuellen Grundbuchauszug
• Wertgutachten falls es welche gibt
• Eine aktuelle Flurkarte mit einer Zeichnung oder Angabe der entsprechenden Grundstücke
• Grundrisse aller Geschosse aller Gebäude
• Flächenberechnungen
• ein Plan mit der Gebäudeübersicht falls es mehrere Gebäude sind
• die Angabe der Nutzung der einzelnen Gebäude
• das Baujahr und das Jahr der möglichen Modernisierung mit Angabe was dort dann genau gemacht wurde für jedes Gebäude

Falls der Eigentümer verhindert ist kann die Immobilie auch durch einen Mitarbeiter oder unbeteiligten Dritten „gezeigt“ werden.

Ich stelle Ihnen im Gespräch oder anhand von Unterlagen vor

• Wie wir genau arbeiten
• Mit welchen Resultaten Sie rechnen können
• Wie ich es geschafft habe seit 2004 bis auf 3 begründete Ausnahmen alle Gewerbeobjekte im Alleinauftrag innerhalb der vereinbarten Kaufpreisspanne zu verkaufen – 8,48% besser als der Markt und in weniger als 40% der marktüblichen Zeit
• Wie ich es schaffe ca. 15-30% mehr Nachfrage zu generieren als normalerweise möglich – über mein Netzwerk der qualifizierten Kräfte
• Was Sie über den Markt und den Käufer wissen müssen
• Wie ich den realistischerweise maximal erzielbaren Kaufpreis ermittle
• Welche Vermarktungsstrategien Sinn machen und welche nicht
• Welche Fehler es bei der Vermarktung zu vermeiden gilt
• Was unsere Kunden sagen

Fall 1: Es gibt ein aktuelles Wertgutachten

Wenn es ein Gutachten gibt ist der Aufwand für die Immobilienbewertung überschaubar.
In diesem Fall entfallen folgende Arbeitsschritte:

• Beschaffen von Dutzenden von Informationen beim Eigentümer
• Beschaffen mehrerer offizieller Dokumente über/für den Eigentümer so z.B. Flurkarte, Grundbuchauszug, Baulastenauskunft, Bebauungsplan komplett, Bescheinigung der Gemeinde über bezahlte Erschließungsbeiträge, Auszug Altlastenkataster etc.
• Beschaffung und Auswertung der Baugenehmigungsakten:
  und daraus Flächenberechnungen, GFZ- und GRZ-Berechnungen, Stellplatznachweis, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten, Energieausweis (liegt normalerweise nicht vor), Leitungs- und Entwässerungspläne, Freiflächenplan, Informationen zu DSL-Anbindung, Planungen in der Nachbarschaft und und und.
• Auswertung all dieser Unterlagen – dies ist ja im Gutachten alles erfasst (jedoch häufig nicht: Baulasten und Altlasten)
• Prüfung auf Schlüssigkeit zwischen Grundrissangaben und Angaben in den Plänen
• Erstellen des Bewertungsraster aus den genannten Angaben
  

Wenn also ein Gutachten vorliegt, dann erleichtert es meine Aufgabe deutlich und beschleunigt den Verkaufsprozess um mindestens 4 – 6 Wochen da ich nach kurzer Prüfung der Fakten meine Bewertung erstellen kann.
Das heißt ich kann die Wertermittlung/Kaufpreiseinschätzung sofort beginnen und zügig abschließen.

Anders sieht es aus wenn es kein aktuelles Wertgutachten gibt.

Fall 2: Es gibt kein aktuelles Wertgutachten

Wenn es kein aktuelles Wertgutachten gibt müssen sehr viele Informationen und Unterlagen beschafft werden. Siehe Fall 1.
Da ich alle Informationen selbst erheben und z.T. erst anfordern muss, z.T. in Gesprächen mit dem Eigentümer oder durch Auswertung seiner Akten beschaffen muss und dann noch auswerten muss – bevor ich die eigentliche Wertermittlung machen kann – kostet das natürlich viel Zeit.

Um diesen Zeitverzug zu minimieren habe ich über die Jahre ein gutes System entwickelt, sodaß wie trotzdem für die Vermarktung keinen Verzug bekommen.
Die eigentliche Wertermittlung erfolgt anhand 2er langzeiterprobter Praktiker-Methoden.

Wenn die Wertermittlung vorliegt kommen Sie zu mir ins Büro, wo ich Ihnen alles vorstelle.

Befindet sich ihr Objekt weiter weg machen wir das Ganze online.

Wichtig ist, dass Sie im Vorfeld des Termin die Ihnen zugänglich gemachten Informationen über den Markt, Angebot und Nachfrage, Käuferverhalten, richtige und falsche Vermarktungsstrategien, Fehler die man vermeiden sollte etc. gesichtet und verstanden haben.

Nur dann können wir qualifiziert über die Bewertung und die weitere Vorgehensweise sprechen.

Sie haben von mir einige Informationen bekommen, haben erlebt wie ich arbeite und agiere.

Wenn Sie sich eine Zusammenarbeit vorstellen können erstelle ich eine kleine vertragliche Vereinbarung die wir im persönlichen Gespräch oder am Telefon zusammen durchgehen.

Danach können Sie es bei Bedarf von einem Fachmann ihres Vertrauens prüfen lassen.

Nur lesen wenn Sie nicht mit mir zusammenarbeiten wollen

Für den extrem seltenen Fall (ich hatte das bisher 2x) dass Sie sich nicht zu einer Zusammenarbeit mit mir entschließen können aber gern die Ergebnisse der Wertermittlung nutzen wollen oder in der Zusammenarbeit mit einem anderen Vermarktungspartner - so stelle ich Ihnen dann eine Rechnung über die von mir geleistete Arbeit.

Dabei gilt es 2 Dinge zu beachten

1. Wenn ich nur ein Gutachten auswerten musste und sich die Gewerbeimmobilie in der Region befindet wird die Rechnung kleiner ausfallen als wenn die Immobilie weiter weg liegt und ich die ganze Arbeit mit Unterlagenbeschaffung etc. selbst machen musste.
2. Der von mir treffsicher ermittelte maximal am Markt erzielbare Wert ist ein eigenständiges Asset, ein Wertgegenstand, ein Erfolgsbaustein, das Fundament des möglichen Vermarktungserfolgs.

Diesen Baustein gebe ich nicht umsonst aus der Hand, wenn ich die Flächen nicht vermarkten darf.
Die genaue Höhe dieser möglichen Rechnung hängt von diesen genannten Faktoren ab und kann immer erst am konkreten Fall benannt werden. Ich stelle Sie auch nur wenn ich die Grundlagen gelegt habe aber Sie mich nicht mit der Vermarktung beauftragen. Es wird aber auf alle Fälle nicht fünfstellig.

Wer mich mit der Vermarktung beauftragt tut dies auf der Basis eines sog. Qualifizierten Alleinauftrags, da ist die Bewertung mit der Provision abgegolten.

Ausgehend von der Immobilie und ihren Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken ergeben sich die folgenden Schritte:

• Objektprofil(e)
  
• Zielgruppen die für das Objekt als Käufer in Frage kommen
  
• Mit welchen Marketingtools erreichen wir die Zielgruppen, d.h. in Frage kommende Interessenten. Daraufhin wird der Marketing-Mix festgelegt.
  
• Ich habe bis auf Radiowerbung, Streichholzschachtelwerbung und Werbung auf Facebook und Twitter (alles Geldverschwendung) fast schon alles gemacht: Flyer, Buswerbung, Objektanzeigen und Imageanzeigen, Gelbe Seiten, sogar Fernsehwerbung, Postkarten, Türhänger, Mailings, Große Banner, Kleine Nasenschilder, Newsletter, Vortragsreihe, Google AdWords, Outbound-Telemarketing. Sponsoring. Und weiß was funktioniert und was nicht.
  
• Ich setze die üblichen Marketingmethoden ein wie:
  
• eine eigene Homepage (ich habe mehrere)
  
• Präsentation ihrer Immobilie auf allen für Gewerbeimmobilien geeigneten Börsen mit genügend Rücklauf
  
• Ein Vermarktungsschild bzw. –plane am Objekt
  
• Information relevanter Kollegen und befreundeter Multiplikatoren
  dass ich ein neues Angebot habe
• Ich verwende auch Marketingtools die andere Makler nicht kennen oder nicht einsetzen. Mehr darüber im persönlichen Gespräch.
  
• Eins ist mir noch wichtig weil immer wieder gefragt wird. Anzeigenwerbung gibt es bei mir nicht
• Grund sind die extrem schlechten Rücklaufquoten auch bei von wirklichen Profis gestalteten Anzeigen für richtig gute Objekte.
  
• Das Haupt-Werkzeug des Maklers ist das Expose
• es besteht aus Sachdaten und erläuternden Texten (z.B. genaue Adresse, m2-Angaben, Ausstattung bei Büros, bei Hallen auch Angaben zur Hallenhöhe, Traglast, Kw-Angabe für den Trafo, Kennwerte Kranbahn, Alter, modernisiert am …und und und)
• Hervorragende Innen- und Außenfotos von meinem Fotograf
• Grundrisse (meist müssen diese professionell aufbereitet werden)

Die Erstellung eines leistungsfähigen Exposes ist eine arbeitsaufwendige und wenn man es richtig macht auch nicht ganz billige Angelegenheit.

Wenn der Interessent sich meldet – egal ob per Telefon oder E-Mail – prüfen wir ob Immobilie und Anfrager zusammen passen.

Nur wenn wir genau wissen wer der Käufer ist und welche Nutzung er anstrebt wissen wir ob er ein ernstzunehmender Kauf-Interessent für dieses Gebäude ist.

Nur wer bereit ist alle Angaben zu machen kommt weiter.
Reine „Was kostet die Immobilie?-Anfragen“ laufen bei uns ins Leere.

Wenn wir das Anforderungsprofil des Anfragers haben prüfen wir die Schlüssigkeit der Angaben. Wir schauen uns die Homepage an, prüfen die Adresse, googeln den Standort, sprechen u.U. mit einem Kenner des Gewerbegebiets wo er sitzt.

Ggf. telefoniere ich mit dem Interessent und stelle weitere Fragen.

Ist der Interessent wirklich interessiert machen wir vor einer Besichtigung eine Bonitätsabfrage.

Wir besichtigen in 98% der Fälle nur mit Interessenten von denen wir vorher schon viele Details kennen und eine positive Bonitätsprüfung vorliegt.

Vor der ersten Besichtigung muss sich andererseits die Gewerbeimmobilie in einem präsentablen Zustand befinden.

Vorhandene Schäden sind, soweit sie nicht fünfstellige Summen erfordern repariert, Schadstellen wurden ausgebessert, der Sauberkeitszustand ist zumindest besenrein, das Objekt ist aufgeräumt. Alle nicht mehr benötigten Maschinen, Einrichtungsgegenstände, Einbauten, die nicht mehr „gut“ sind, wurden vor der ersten Besichtigung entfernt.

Bei Produktionsbetrieben ist in den meisten Fälle eine vorherige Industriereinigung erforderlich. Das Auge und auch die Nase „kauft“ mit.

„ Eine Immobilie kann ruhig ihr Alter haben -  aber Sauberkeit geht immer“

Die allermeisten Besichtigungen werden von uns einige Tage vorher bekannt gegeben. In den meisten Fällen ist die Anwesenheit des Eigentümers nicht erforderlich.

Regie bei den Besichtigungen führt der Makler.

Beim Interessent ergibt sich entweder gleich oder nach einiger Bedenkzeit ob das interessant ist.

In eigentlich allen Fällen sind beim Kauf mehrere Besichtigungen

1. mit weiteren Entscheidern und / oder Mitarbeitern
2. mit Architekten, Handwerkern, IT-Leuten – im Grunde der ganze Personenkreis der bei dieser speziellen Immobilie daran beteiligt ist um diese in den gewünschten Endzustand zu bringen.

Dabei tauchen immer wieder Fragen auf die geklärt werden müssen.

Einige der Fragen sind rein technischer Natur, andere berühren unter Umständen auch noch mal den Kaufpreis, wenn doch höhere Investitionen notwendig sind als der Käufer sich zunächst vorgestellt hatte.

Ich bemühe mich sehr alle notwendigen Fakten frühzeitig bekanntzugeben, sodass der Käufer seiner Kalkulation noch notwendiger Arbeiten machen kann und nicht verbittert um den Kaufpreis gerungen werden muss, weil man doch dieses und jenes zunächst nicht wusste / nicht kalkuliert hat.

Hat der Käufer seine Kalkulation gemacht, dann zeigt sich ob er mit dem geforderten Kaufpreis einverstanden ist oder ein Gegenangebot macht.

Aufgrund unseres Briefings des Verkäufers welches die Marktverhältnisse betrifft, kann der Verkäufer sehr gut einschätzen ob er auf seinem Preis beharrt oder auf das Angebot des Käufers eingeht.

Wir als Makler können den Käufer bei Businessplanerstellung,  Fördermittelbeschaffung,  Finanzierungsunterstützung, Architekten- und Handwerker-„Beschaffung“ unterstützen. Dies wirkt sich meist entlastend auf die Kaufpreisverhandlung aus.

Ist man sich bezüglich des Kaufpreises einig, muss als nächster Schritt ein Kaufvertragsentwurf auf den Tisch.

Die Grundlage für den Kaufvertragsentwurf bildet eine 24 Punkte umfassende Aktennotiz, die ich erstelle  und mit den Beteiligten abkläre.

Sie enthält alle Rahmendaten die der Notar für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs benötigt.

Nach der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs geht dieser zunächst wiederum mir zu. Ich prüfe ob alle Rahmendaten korrekt enthalten sind.

Der Entwurf geht dann wieder zum Notar zurück - gegebenenfalls mit Fragen - nach deren Klärung erhält zunächst diejenige Partei die den Notar bezahlt den Entwurf. Auch die Steuerberater beider Parteien prüfen den Vertrag aus steuerlicher Sicht.

Sind sich Käufer und Verkäufer über die Vertragsversion einig wird ein Notartermin anberaumt.

Ich nehme an diesem Notartermin ebenfalls teil.

In bisher ausnahmslos allen Fällen wurde der Vertrag bis auf kleinere Anpassungen immer von beiden Parteien unterschrieben.

Auf Wunsch der Parteien mache ich auch die Übergabe.

Mit eigenem schriftlichen Übergabeprotokoll und Fotodokumentation.