Das Rundum-Sorglos-Paket für Vermieter

• Der Ideale Vermieter sind Sie wenn Sie in Giessen oder Wetzlar, evtl. auch in Fernwald, Pohlheim, Buseck, Langgöns, Linden, Reiskirchen, Wettenberg  Hallenflächen > 500 m2 oder attraktive Büroflächen ab 100 m2 vermieten (oder auch verkaufen) wollen.
• Ich bin auf die Industrie- und Gewerbegebiete in der Region fixiert sowie auf gute Bürolagen.  Auch interessant sind u.U. Gewerbeobjekte in Alleinlage außerhalb.
• In Mischgebieten nehme ich meist keine Objekte an, weil dort die Bedingungen für störungsfreies Arbeiten für viele Betriebe nicht uneingeschränkt gegeben sind - wegen der nicht auszuschließenden Konflikte mit Wohnen (Parken, Krach).
• Bei Hallenflächen liegt meine Untergrenze bei 500 m2, kleinere Flächen sind für mich zu aufwendig und gehen noch dazu oft ohne Makler weg.
• Büros mache ich ab 100m2
• Praxen wegen des hohen Aufwands erst ab 300 m2.
• Ich vermakle keine Wohnimmobilien, keine Handelsflächen, keine Autohäuser, keine Hotels, keine Gastronomie, keine Krankenhäuser, Altenheime oder Studentenappartements.

A.  Meine Büromieter legen bei der neuen Mietfläche u.a. Wert auf :

• ein vernünftiges Äußeres
• moderne Büroräume mit den üblichen Features
• vernünftige Mietmieter und Umfeld 
• eine verkehrsgünstige Lage
• ausreichend Parkplätze am Objekt z.T. ÖPNV-Anbindung

 

B. Hallen

Bei Hallen sind die Geschmäcker verschieden. Es gibt Nachfrage für:

• Kalthallen (nur reinregnen darf es nicht)
• Gedämmte Lagerhallen ab 3 m Höhe
• Produktionsflächen ab 500m2 – egal ob von Grob- oder Feinmotorikern
• Hallen mit viel Außenfläche und einer Umzäunung
• Produktionsflächen – gern mit Kranbahn und oder Trafo

• Gespräch mit dem Vermieter über seine Vorstellungen, Ziele, Bereitschaft zu Investitionen, Erwartungen
• Ortsbesichtigung
• Information über unsere Leistungen und unsere Honorierung

• Falls eine Zusammenarbeit angestrebt wird erstelle ich eine kleine Vertragliche Vereinbarung zwischen uns wo alle Eventualitäten geregelt sind die im Vermieter- und Maklerleben auftauchen können.
• Wir gehen das zusammen durch, danach nehmen Sie es mit nach Hause und lassen es ggf. durch einen Fachmann ihres Vertrauens prüfen. Falls wir zusammenkommen geht es weiter mit...

• Wir sprechen über Vor- und Nachteile der Mietfläche, Marktlage, Vergleichsobjekte, Mieten, Laufzeiten, Verträge, Reparaturen, notwendige Investitionen, mögliche Investitionen, Was kann/muss noch getan werden BEVOR der erste Interessent auftaucht.
• Wir gehen meinen Gewerbemietvertrag zusammen durch und passen ihn an ihre Flächen an – damit wir später keine Zeit verlieren wenn der erste ernsthafte Interessent da ist.

Dieser Schritt ist der arbeitsintensivste Schritt. Er besteht aus vielen Einzelschritten

• Informationsbeschaffung
• Unterlagenbeschaffung
• Unterlagenauswertung
• Exposeerstellung

Das Haupt-Werkzeug des Maklers ist das Expose.

• es besteht aus Sachdaten und erläuternden Texten (z.B. genaue Adresse, m2-Angaben, Ausstattung bei Büros, bei Hallen auch Angaben zur Hallenhöhe, Traglast, Kw-Angabe für den Trafo, Kennwerte Kranbahn, Alter Gebäude, modernisiert am …und und und)
• Innen- und Außenfotos (Ich arbeite mit einem Profi-Fotograf, der auch mit Drohnen gute Außenbilder machen kann)
• Grundrisse (meist müssen diese professionell aufbereitet werden)

Die Erstellung eines leistungsfähigen Exposes ist arbeitsaufwendig und wenn man es richtig macht auch nicht ganz billig.

Die Beschaffung der Informationen und Unterlagen dient vor allem der Erstellung eines leistungsfähigen Exposes.

 

 

Neben dem Expose gibt es eine ganze Reihe von Maßnahmen die ergriffen werden können um mehr Nachfrage zu generieren.

Ich habe bis auf Radiowerbung, Streichholzschachtelwerbung und Werbung auf Facebook und Twitter (alles Geldverschwendung) fast schon alles gemacht: Flyer, Buswerbung, Objektanzeigen und Imageanzeigen, Gelbe Seiten, sogar Fernsehwerbung, Postkarten, Türhänger, Mailings, Große Banner, Kleine Nasenschilder, Newsletter, Vortragsreihe, Google AdWords, Outbound-Telemarketing. Sponsoring.

Ich setze die üblichen Marketingmethoden ein wie

• eine eigene Homepage (ich habe mehrere)
• Präsentation ihrer Immobilie auf allen für Gewerbeimmobilien geeigneten Börsen mit genügend Rücklauf
• Ein Vermarktungsschild bzw. –plane am Objekt
• Information relevanter Kollegen und befreundeter Multiplikatoren dass ich ein neues Angebot habe

Ich verwende aber auch Marketingtools die andere Makler nicht kennen oder nicht einsetzen. Mehr darüber im persönlichen Gespräch.

Eins ist mir noch wichtig weil immer wieder gefragt wird. Anzeigenwerbung gibt es bei mir nicht.

Grund sind die extrem schlechten Rücklaufquoten auch bei von wirklichen Profis gestalteten Anzeigen für richtig gute Objekte. Das Geld kann man anderweitig viel effektiver einsetzen, wenn man mehr tun will.

Nur wenn wir genau verstanden haben was der Interessent sucht und was ihm wichtig ist können wir ihm die passenden Objekte vorstellen. 

Daher stellen wir die eine oder andere Frage mehr als die Kollegen. Der Erfolg gibt uns Recht.

9 von 10 Interessenten von denen wir ein komplettes Anforderungsprofil haben finden über uns "ihr" Büro oder die passende Halle.

Die Chancen für qualifizierte Mieter bei uns fündig zu werden sind im Durchschnitt 3-15 x höher als bei jedem anderen Makler in der Region.

In diesem Schritt werden 50-70% aller Interessenten herausgefiltert:

• Zielgruppen mit hohem Stressfaktor
• zu geringe Flächengröße
• zu geringe Mietdauer
• Interessenten mit unrealistisch geringen Mietvorstellungen
• Anrufer die uns ihr Anforderungsprofil nicht sagen wollen
• problematische Nutzungen
• Geschäftsmodell fragwürdig
• Nutzer mit unklaren Vorstellungen

Wenn wir das Anforderungsprofil des Anfragers haben prüfen wir die Schlüssigkeit der Angaben.

Wir schauen uns die Homepage an, prüfen die Adresse, googeln den Standort, sprechen u.U. mit einem Kenner des Gewerbegebiets wo er sitzt.

Ich telefoniere mit dem Interessent und stelle weitere Fragen zu seinem Anforderungsprofil, z.T. auch weitergehende Fragen.

Sind wir unsicher hinsichtlich der Bonität, machen wir eine Internetabfrage bei einem der Bonitätsabfragen-Anbieter.

Ihr Objekt stellen wir (qualifizierter Alleinauftrag vorausgesetzt) jedem geeigneten Interessenten vor, wenn Objekttyp, Größenordnung und Suchregion passen – und zwar unabhängig davon, ob sich der Interessent wegen Ihrem Objekt gemeldet hat oder nicht.

Wir nutzen also jede einzelne Chance ihr Objekt anzubieten – ob es extra aufgerufen worden ist – oder nicht.

90-95% aller qualifizierten Interessenten kommen zunächst zu einem Arbeitstermin zu uns ins Büro. Dort zeigen wir dem Interessent was auf dem Markt ist und was vielleicht für ihn interessant ist.

Und wir fragen um das Geschäftsmodell des Interessenten besser zu verstehen. Ein gutes Geschäftsmodell ist eine gute Basis um dauerhaft seine Miete zahlen zu können.

Wir besichtigen in 98% der Fälle nur mit Interessenten, die vorher zu einem Arbeitstermin bei uns im Büro waren. Das heißt wir besichtigen selten – aber wenn dann wird es Ernst.

Da wir Ihr Objekt auch ins Spiel bringen, ohne dass der Interessent sich explizit dafür gemeldet hat, sind 98% unserer Besichtigungen „Kettenbesichtigungen“.

D.h. ich schaue mir mit dem Interessent mehrere Objekte innerhalb von 2-6 Stunden an. Der Interessent hat also innerhalb kurzer Zeit sehr gute Vergleichsmöglichkeiten. Daher ist es wichtig, dass ihre Mietflächen in bestmöglicher Verfassung sind (Lüftung, Geruch, Sauberkeit etc.).

Beim Interessent ergibt sich entweder gleich oder nach einiger Bedenkzeit welches Objekt er mit Priorität weiterverfolgt. Dann unterrichte ich Sie wie Ihr Objekt im Ranking derzeit liegt.

Würde der Interessent gerne Ihr Objekt mieten, dann ist die nächste Frage häufig: „Wie hoch ist die Miete, was muss noch gemacht werden, von wem?“

Der Mietinteressent formuliert in der Regel seine Anforderungen.

Mein Job ist es

• dem Vermieter legitime Forderungen des Mieters nahe zu bringen,
• überzogene Forderungen in Verhältnis zu Größe der Mietfläche, Bonität und Vertragslaufzeit abzuwehren
• Sonderwünsche vom Vermieter auf Machbarkeit und Kostentragung prüfen zu lassen

Bei umfangreicheren Investitionen geben Sie als Vermieter nach Einholung von Angeboten von Um- und Ausbauarbeiten und in Abhängigkeit von der Mietlaufzeit Ihre Mietpreisvorstellungen bekannt.

Besteht Einigkeit über die Finanzen wird ein Mietvertragsentwurf erstellt.

Sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen klar, muss ein Mietvertrag her.

Wir stellen dem Vermieter unseren bewährten Gewerbemietvertrag zur Verfügung. In ihm steckt die Erfahrung aus einer 3-stelligen Anzahl von Gewerbemietverträgen und er wird regelmäßig an die neue Rechtsprechung angepasst.

Wir sprechen den Mietvertrag zunächst mit Ihnen, dem Vermieter, durch und setzen die vereinbarten Daten und Fristen ein, klären die Nebenkostenregelung und weitere manchmal strittige Punkte.

Ist er aus Ihrer Sicht ok und Sie würden ihn so unterschreiben, sprechen wir den Mietvertrag am Tisch mit dem Mieter durch.

Kleinere Änderungen, Ergänzungen etc. machen wir direkt, bei größeren Themen halten wir Rücksprache mit Ihnen.

In einem Teil der Fälle lässt sowohl der Vermieter als auch der Mieter den Mietvertrag anwaltlich prüfen.

Bestehende Fragen werden geklärt und sich über noch vorhandene kontroverse Punkte (gibt es nur selten) geeinigt.

Ist alles ok wird der Vertrag von beiden Seiten unterschrieben.

Auf Wunsch der Parteien mache ich auch die Übergabe.

Mit eigenem schriftlichen Übergabeprotokoll und Fotodokumentation.

a. Grundlagen

Für eine gewerbliche Vermietung können Sie mit 80 - 100 Aktivitäten rechnen bis 1 Mieter unter Dach und Fach ist. Beim Verkauf ist die Zahl 2 bis 2,5 x höher.

Verträge, Expose, Informationsbeschaffung, Terminbestätigungen, Fragen, E-Mails, Telefonate aus dem Büro oder mobil, SMS, Whatsapp-Nachrichten, plus alle Aktivitäten rund um die Fotos, externe Aufarbeitung von Grundrissen oder wenn Informationen angefordert werden z.B. um die Qualität der DSL-Verbindung zu checken oder welche Buslinie in der Nähe hält. Dazu kommen ca. Für jedes einzelne Expose benötigen Sie darüber hinaus ca. 50 Aktivitäten.

b. Wie kommuniziere ich mit dem Vermieter

Bevor wir zusammenarbeiten bekommen Sie von mir einen sehr guten Überblick wie das ganze abläuft und welche Schritte aufeinanderfolgen.

Wenn das Expose steht, die Flächen im Internet sind und das Schild vor der Haustür steht dann wird es ruhiger bei mir.

Wann der erste qualifizierte Interessent anklopft weiß man im Voraus nie. Kann am gleichen Tag sein, kann 6 Wochen dauern.

Wenn ich besichtige melde ich mich ja auf jeden Fall (meist ein paar Tage vorher, selten in Spontanaktionen). Und danach setze ich Sie immer wenn mir sinnvoll erscheint bei E-Mails mit Interessenten in CC.

Eine wie oft von institutionellen Vermietern gewünschte Regelkommunikation mit monatlichem Reporting mache ich nur im Ausnahmefall.

Es gibt im Gewerbe Marktphasen - da geht wochen- ja monatelang gar nichts.

Was macht der Puth dann ?

Abwarten und Teetrinken ?

Anzeigen aufgeben und Preise senken ?

Nein – gar keines der Genannten.

In solchen Marktphasen gehe ich dann meine in der Szene einzigartige

“16-Punkte-Habe ich alles getan-Checkliste“

genau durch.

Und ich versuche durch Telefonate mit Kollegen bundesweit das „Gewerbeimmobilien-Wetter“ in Deutschland zu erfassen. Sprich ich erkundige mich wie es bei den Kollegen in der ganzen Republik läuft. In den Metropolen und auf dem flachen Land.